同样是央企兄弟，中粮你把中铁凉在高高的山岗上，合适吗？

（文章有点长，希望你有耐心看完）

6月28日，沈阳土地拍卖市场拍出三块地，中粮以元/建筑面积㎡价格，摘得沈北新区道义板块住宅用地；旭辉以元/建筑面积㎡价格摘得北站板块一商住地块（商业比为48%），溢价率分别为5.26%与3.45%。

中粮、旭辉低价拿地，没让自己成为新闻，却再度让一周之前高价拿地的中铁成为热点。众多圈内人士热议：这一周之内，土地价格迅速回落，到底发生了什么？中铁是否拿贵了？中铁为何敢高价拿地？

把时间拉回一周前，中铁以总价18.66亿、单价元/建筑面积㎡价格，摘得丁香湖板块19号东新地，溢价率高达99.58%，成为“沈阳首个面粉价（地价）贵过面包价（房价）地王”。

中铁成为地王后，一周内，万科翡翠四季，龙湖天宸原著、天璞等项目相继借势开盘热卖；今天，各品牌开发商为冲年中报，共计6个项目开盘，客户数与开盘房源数比例基本都接近2:1，有媒体甚至说，今天是万人抢房大场面。

多家楼盘开盘前，主持人都会拿中铁地王说事：丁香湖地价都了……

蝴蝶效应，成果显著。

为了对比两块地，黄佬邪特地跑到好友孙大圣办公室，与其进行一番长论，并请他画了一张对比图：

本文通过一些线索，试图回答以下问题：

1，中铁为何高价拿地？

2，中铁高价拿地后如何应对？

3，首个面粉价贵过面包价土地诞生，对楼市影响几何？

4，地价迅速回落，说明了什么？

5，沈阳楼市，处于一个什么阶段？

01

6月21日，注定要被写进沈阳房地产发展史。

现在回过头来看当天现场，会发现很多有趣细节。这块丁香湖板块土地拍卖，多达10家品牌房企参与竞争，全程历时9分钟，49轮举牌，中铁举牌21次，一幅见谁灭谁、势在必得的气势。

丁香湖这块地，是当天拍卖的第三块地，因为报名房企最多，最引人注目。拍卖师介绍土地情况之际，坐在前排手握07号牌竞拍人，回头看了看多达20余家媒体直播的媒体区。

这一细节本来不惹人注目，但中铁成为地王后，这一回眸的逻辑就是：或许是因为他预料到，这块地和自己，都会成为焦点。

现场记录的49轮竞价过程中，中铁第一个举牌，并在元时，出现三家竞买人同时举牌的情况。拍卖师直接问07号，价格是否为元，07号点头称是。这轮竞拍被很多媒体不计为中铁举牌，得出中铁举牌20次结论。

其实这一轮，中铁直接加价元，希望一锤定音，应该被计为中铁举牌一次。

价格超过元后，基本只剩刚进沈阳的阳光城与其竞争，双方你来我往，好不热闹。

但阳光城每次举牌，都是拍卖师多次喊价，明显在左思右量；而每当阳光城举牌后，中铁都会第一时间举牌加价。

在年房企销售额排名中，阳光城位列19，中铁位列62；前者世界强民企，后者世界强央企。

中铁竞地成功后，多家房企都称沈阳中铁被授权无上限拿地，但也有个别人称，不会无上限，只是中铁授权价格较高。

从拍卖现场举牌情况看，华润举牌1次，万科2次，金科2次，中粮2次，美的2次，只有金科跟随在之后举过一次，之后再无举牌。

其它几家大牌开发商，甚至没有举一次牌，甘心做了观众，为什么？

02

很多人都在问：中铁为何敢以元/建筑面积㎡高价拿地？

了解中铁的人称，这是ＺＺ任务，增加沈阳投入，同时保持团队持续运营。

房地产行业特殊之一，便是开发商必须不断拿新地，否则不仅是公司发展受限，团队也要失业。

ＲＤＡＳ数据表明，中铁在沈阳仅有的两个在售项目，去化周期分别为3.9个月与7.5个月。如果再不拿地，团队面临流失。

但是，高价拿地，必然会诞生高价楼盘，中铁如何“销”化高价楼盘，是摆在中铁人面前一道难题。

首先，产品力。中铁置业官方网站上，沈阳有三个项目：人杰水岸、丁香水岸、香湖。人杰水岸封园，在售的两个项目，从高层、小高、洋房、联排别墅都有，产品类型完备，但说不上出色；

其次，品牌力。中铁年沈阳销售金额挤进前20，销售面积第14，排在第二梯队，金额仅为第一名的十分之一弱。因项目集中在北部及丁香湖，辐射力有限。很多沈阳人，如果不是因为地王，尚不知道中铁。

中铁拿地后，如何规划产品定位，提升产品力与品牌力，是当务之急。

当天下午传出的第一版消息，是规划高层、小高、洋房，价格为1元/—0元/㎡，按照房地产公用的成本计算方法，这个价格只能是：高层保本，小高微利，洋房出利润。

但很多房企高管都称，这块地如此规划，肯定出不了利润；想要挣钱，必须将产品升级为叠拼或别墅。

可惜，上面统计数据表明，中铁今年5个月，只卖了8套联排。

为此，中铁已经开始或计划派人考察沈阳及其它城市高端产品，并要尽快确定，自己是否有实力，可以操盘成功。

还有一个问题也需要中铁回答给自己：丁香湖板块销售价格1+和0+，能接受的客户有多少？

03

寻找有品牌溢价空间的开发商合作，是中铁的第二条路。

比如万科，万科在同一地段的楼盘，销售价格都会比竞争对手贵20%以上，还有很多万科粉认。

黄佬邪能想到的，聪明Ｎ多倍的中铁高管当然早已有预案。拿地当天，业内就传中铁发出了寻找合作伴的橄榄枝，跟多家房企接触。

不过，中铁沈阳过去惟一的合作项目——中铁万科香湖盛景，算不上成功。

年12月，国内媒体《每日经济新闻》报道了中铁万科合作五年后，正式分家，亏损万。

黄佬邪与众多业内人士交流，谈及分手原因，说法不一。有说中铁不好，也有说万科不好。双方未到撕逼程度，但也是不欢而散。

年初，肖劲履新沈阳万科，他到任后不久的媒体见面会上，曾表示：我们不拿别人当对手，因为这个行业，很多东西不是特别能放在一起比较的，比如土地的位置不一样，每个开发商目标不一样，每个公司的管理者和操盘者的导向性及爱好也不一样。

当年年底，中铁万科合作结束；肖劲到任后第一年，沈阳万科也扭亏为赢。

好在中铁香湖，保留了万科物业，为双方留了点颜面。

这次合作，也给很多央企民企合作提了醒：央企与民企的企业文化、管理制度等方面大不同，在一起很容易吵架。一位大品牌民企开发商沈阳负责人对黄佬邪说：与央企合作，数据并表太麻烦。而且，他也重复了几乎和肖劲同样的话：央企的管理者，ＺＪ第一，不像民企，指标第一。

目前在沈阳市场上，有几个项目是开发商合作，但细心的市民可以发现，这些项目多为央企＋央企，民企＋民企。

中铁万科，可能会成为沈阳第一个也是最后一个央企＋民企模式。

04

中铁高价拿地，产生的影响力，比前几个地王大得多，口碑也不同。

因为，这是首块地价超房价的地。

年12月，金地拿教育学院地块，元/建筑面积㎡价格，虽是单价地王，但当时雅颂居精装售价为2元/㎡左右，地价是同类竞品的一半；今年4月，铁西连续出现两块以限价1万元/建筑面积㎡拿地现象，地价也远不及房价。

金地拿下地王称号后，其它开发商都说金地捡了一个大便宜，很多大牌开发商对教育学院地块的预算价格，都在—10元/建筑面积㎡之间，因为集团战略及现金流等原因，未能拿下。

但中铁这个地王，明显不同。之前的地王算是市场行为，丁香湖这块地，业内都不认为是市场标准。

中铁地王最直接的影响，就是这一周之内，”丁香湖地价都卖到元了“成为众多楼盘售楼员“逼定”客户最好的说词。

不知是巧合，还是刻意安排，6月21日中铁地王诞生后，正好给各大开发商冲半年业绩留下了一周多时间，纷纷抢开盘。

“购房，是冲动消费”这句口号，也成为开发商内部，营销负责人培训团队不断重复的高频词。

这一周的沈阳楼市，正进入前所未有的火爆。

火爆的，让房地产从业人员都开始心惊肉跳。

05

沈阳楼市真的会如此火爆下去？

中粮和旭辉拿地价格，让很多业内人士回归理性。业内有人说：这才是沈阳土地市场正常价格。

可是，普通市民，不会